盐城市大丰区常盐工业园拓展区房屋征收补偿方案

盐城市大丰区人民政府决定对盐城市大丰区大中街道新团社区居民委员会区域内常盐工业园拓展区建设项目范围内的国有土地上房屋实施征收，盐城大丰区常盐工业园拓展区房屋征收补偿方案如下。

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一、征收补偿方式

补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，结算凭证是货币补偿方式的一种补充形式，由被征收人自愿选择。资金结算凭证补偿方式按照《盐城市大丰区国有土地上住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（试行）》（大政规发〔2020〕2号）执行。

二、征收补偿内容

被征收房屋房地产权属、面积和用途依据《不动产权证》（《房屋所有权证》、《国有土地使用证》）、《建设工程规划许可证》和身份证明等合法证件确定。未登记建筑依照《大丰市国有土地上房屋征收中未登记建筑认定办法》（大建〔2012〕21号）进行认定。

房屋征收部门依法对被征收人实行补偿，具体包括：

1、被征收房屋价值补偿费

由依法定程序确定的房地产价格评估机构按照国家、省、盐城市、大丰区有关规定评估确定。

对住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原使用性质评估补偿。但对取得工商营业执照一年以上、持续经营至今，从事商品零售、娱乐服务、餐饮服务、旅馆服务等证照许可的经营性行为的，对其实际用于经营的合法建筑面积部分可参照营业用房评估价测算。具体补偿标准为：取得工商营业执照一年以上并持续经营至今、依法纳税和缴纳相关规费的，按照营业用房评估价的30%计算，往后每多一年再增加2个百分点的补偿，给予最高不超过营业用房评估价的80%补偿。最低补偿金额不低于原使用性质房屋评估补偿金额的110%。

2、搬迁补偿费

搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，具体标准：

(1)住宅房屋每平方米10元，不足500元的补足500元；

(2)办公、教学等用房每平方米10元；

(3)仓库、生产及营业性用房每平方米15元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用可由征收当事人协商，也可由评估机构评估确定。

征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁补偿费增加一倍计算，并按补偿协议约定一次性结清。

3、临时安置补偿费

被征收人自行过渡的，应当给予被征收人临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为每月每平方米10元。

实行货币补偿的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费；实行产权调换期房安置的，自被征收人搬家让房时起，至产权调换房屋交付时止，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。因被征收人未按安置房交房通知要求接受安置房的，征收部门不再承担逾期之后的临时安置补偿费。

4、误工补助费

对住宅房屋一次性补助500元/户。

5、停产停业损失补偿费

（1）符合《大丰市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿有关事项的处理意见》（大政发〔2012〕82号）规定条件的，可以给予停产停业损失补偿费，具体补偿金额由征收当事人协商确定，协商不成的，由评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。

房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。

结合我区实际情况，营业用房、办公性质的停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别为12、15、18个月计算。

对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%-5%计算。

（2）被征收人未经依法批准将住宅房屋改变为经营性用途的，征收时不给予停产停业损失补偿；未经依法批准改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用途，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。

6、装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费

被征收房屋装饰装修、附属设施、花卉树木、机械设备的搬迁损失等价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以依法委托房地产价格评估机构通过评估确定。

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